¡Excelente diagnóstico! ¿Y ahora qué haremos?

POR JUAN CHRISTIAN MALUF KHOURY
En la edición de este diario del miércoles 11 de abril pasado, en la columna de la prestigiosa periodista Aleida Plasencia, se incluyó un comentario sobre lo señalado en el Plan Nacional de Competitividad Sistémica, lanzado recientemente por el presidente Leonel Fernández, relativo a las razones por lo que en el país no se ha podido aún satisfacer la demanda de viviendas.

Entre las razones señaladas en el Plan, se menciona que la mayor demanda de viviendas se corresponde con el sector de la población de menores ingresos, lo que se traduce en la imposibilidad de tener acceso al financiamiento, situación ésta que deriva en “un problema importante” consistente en la creciente tendencia a caer en una amplia informalidad en la construcción de viviendas, y, agregamos nosotros, en una arrabalización de nuestras ciudades y en un descenso de la calidad de vida de nuestra población.

Muchos de nuestros sociólogos y analistas coinciden en señalar que la gran mayoría de los graves problemas del país han sido estudiados más de una vez, incluyendo en muchos casos las medidas que deben adoptarse para, sino erradicarlos de inmediato, por lo menos orientar de manera sistemática los esfuerzos para lograr su erradicación en un plazo razonable. Sin embargo, la realidad es que hasta ahora, nos hemos limitado únicamente a diagnosticarlos sin adoptar las medidas necesarias para combatirlos.

Tomemos el caso de lo señalado en el Plan de Competitividad relativo al grave problema del déficit habitacional dominicano. Es una verdad de perogrullo las razones señaladas como el principal escollo que impide suplir la demanda de viviendas, reiteramos, concentración del déficit habitacional en los sectores de más bajos ingresos que por razones obvias, no poseen la capacidad de endeudamiento exigida por las entidades financieras hipotecarias para ser sujeto de crédito. Ahora bien, la gran pregunta es, si se quiere sacar provecho del Plan, ¿qué puede hacerse para enfrentar la situación?

Para contestar esa pregunta, necesariamente debemos destacar los factores de mayor importancia para poder adquirir una vivienda con financiamiento. Nos referimos a: Avance inicial; relación cuota-ingreso; plazo del préstamo; y tasa de interés.

La cuota mensual exigida para un préstamo hipotecario, depende en forma directa del plazo y de la tasa de interés. Al determinarse el valor de la cuota, asignándole a esos dos importantes parámetros los valores del mercado, se procede a determinar la capacidad de endeudamiento del solicitante, tomando como base que el máximo que esa familia puede disponer para el pago de esa cuota mensual debe ser del orden del 25% de sus ingresos. Naturalmente, si los ingresos del solicitante no cumplen con ese requisito, su solicitud es rechazada o lo que es lo mismo, se mantiene su condición de miembro “prominente” del poco atractivo conjunto de los “destechados” y su única opción para tener un techo propio será el de recurrir al sector informal de la construcción.

Frente a este panorama, luce que cualquier esfuerzo que se haga para convertir la demanda potencial en demanda efectiva, debe estar orientado hacia el incremento de la capacidad de endeudamiento del potencial adquiriente, incremento éste que puede lograrse adoptando una serie de medidas de fácil aplicación, obviamente, siempre y cuando exista la voluntad de resolver el problema.

En primer término, los estudios han demostrado que si en lugar de exigir un máximo de un 25% para la relación cuota-ingreso, se permitiera un 30%, la capacidad de endeudamiento del solicitante se incrementaría en un 12%. También se ha demostrado que un aumento del plazo del préstamo de 5 años, incrementa esa capacidad en 4.45% y finalmente, el descenso de un punto porcentual de la tasa de interés representa un incremento en la capacidad de endeudamiento de un 5%.

Si se realizara un análisis de impacto sobre un préstamo hipotecario, comparando las condiciones normales del mercado en la actualidad, con algunas modificaciones de esos tres parámetros, se obtendría que la capacidad de endeudamiento del adquiriente, podría aumentar hasta un 42%, con solo variar la relación cuota -ingreso de 25% a 30%, aumentar el plazo del préstamo en cinco años y lograr un descenso en la tasa de interés de 5 puntos porcentuales.

Las condiciones económicas actuales de relativa estabilidad macroeconómica, permitirían el aumento de la relación cuota-ingreso, así como también el incremento del plazo del préstamo. Lo que parecería difícil de lograr sin adoptar medidas complementarias sería el lograr una reducción en la tasa de interés, que dicho sea de pasada, de los factores mencionados, es el de mayor incidencia en la capacidad de endeudamiento.

La solución está en la promulgación de una Ley de Intereses Preferenciales que permitiría obtener una reducción de los intereses hipotecarios del mercado, siempre que el préstamo sea destinado a viviendas de interés social. La ley contemplaría un tramo preferencial para los intereses que se aplicarían siguiendo la norma de que a menor costo de la vivienda, mayor reducción de la tasa.

Contemplaría también en la ley que las entidades financieras que se presten a utilizar esos intereses preferenciales, serían compensadas con créditos fiscales equivalentes a la diferencia entre lo que percibirían si el préstamo lo hubiesen concedido a la tasa de mercado y lo percibido al aplicar la reducción en los intereses. Por otra parte, los ingresos dejados de percibir por el Estado por el crédito fiscal concedido, serían compensados (por favor, que no se olviden los beneficios sociales) con creces a través del incremento en la captación del ITBIS. Impuestos sobre la Renta del constructor, del agente inmobiliario, de los suplidores, en fin, de todos los agentes que intervienen en las actividades constructivas que, como se sabe, es una de las actividades de mayor dinamismo y participación.

Obviamente, nos hemos limitado a describir a muy grandes rasgos los objetivos básicos de la Ley, ya que en la misma se contemplarían regulaciones que no permitirían que esa reducción sea aplicada a viviendas que no sean de interés social, así como otras limitaciones que garantizarían la obtención de los objetivos buscados. Consideramos necesario señalar que hay antecedentes muy exitosos de la aplicación de esta ley en países, desarrollados y en vía de desarrollo.

Creemos que si el gobierno dominicano se ha lanzado a preparar un Plan de Competitividad Sistémica, es porque existe la voluntad de adoptar las medidas que podrían dar inicio a la solución de los graves problemas nacionales, en consecuencia, tomando en consideración la relevancia de la vivienda y la construcción dentro del “sistema” nacional, parece ser el mejor momento para proponer formalmente la promulgación de una ley con estas características que tendrá la facultad de contribuir al mejoramiento de la calidad de vida del dominicano al tiempo de dinamizar la economía nacional.