Nueva York. Las acciones del S&P 500 de constructores de viviendas han aumentado un 85% en los últimos 12 meses.

Están de regreso aquellos que creen en el sueño americano de poseer una vivienda, y su fe ha mandado las acciones al mayor incremento que han observado los constructores de viviendas.

Mientras el S&P 500 ha aumentado en un 16% en los últimos 12 meses, los constructores de viviendas en el benchmark de EEUU han escalado un impresionante 85%.

La rentabilidad se presenta como una incipiente recuperación en el sector de viviendas que ha impulsado los inventarios existentes hasta bajas históricas, enviando, además, los valores a niveles más altos y creando un fértil mercado para la nueva construcción.

Tal es el nivel actual de confianza que los constructores privados están cambiando a mercados de acciones de capital por primera vez en aproximadamente una década, atrayendo abundantes valoraciones por parte de los inversionistas hambrientos de demandar una posición en la historia del crecimiento del sector.

El séptimo mayor constructor del país por su capitalización en el mercado, Taylor Morrison, lanzó algunos $628 millones el martes que equivalen a la mayor oferta pública inicial por una constructora en al menos dos décadas. La propuesta se esperaba que aumentara $250 millones justo cuando este fue primero despedido en diciembre.

Y los banqueros dicen que un grupo de otros constructores están buscando tomar ventaja de un mercado bienvenido para financiar su crecimiento con un IPO.

Pero, entre la euforia, algunos inversionistas están preguntando si el sector, el cual está en la fase primaria de lo que muchos esperan que sea una sostenida recuperación multianual, está ya sobrecalentado.

“Con el aumento en las existencias de construcción de viviendas el pasado año y medio, algunos inversionistas se han preocupado de que las expectativas para la industria y los constructores de viviendas se han vuelto demasiado elevadas y por tanto las acciones no justifican las valoraciones actuales”, dice Drew Reading, analista de Bloomberg Industries.

Los constructores están actualmente comerciando a más de dos veces su valor contable, una métrica que asciende a sus mantenimientos de tierra y de nuevas viviendas bajo construcción. Eso está muy por encima de los promedios históricos, dicen los banqueros y analistas, agregando que las compañías del sector típicamente comercian en alrededor de una vez y media el valor contable.

Además, las valoraciones actuales al precio contable es posible que sean aún más altas de lo que parecen en un momento en que las compañías están tomando ventaja de los activos fiscales diferidos, o de las pérdidas presentadas en sus libros para reducir los futuros pagos de impuestos.

“Históricamente, el valor contable fue una buena métrica para usar, pero en los últimos años ese no ha sido el caso debido a que la tierra de los constructores de viviendas tuvo que ser alterada durante la crisis inmobiliaria y las diferentes compañías hicieron eso para variar los grados”, dice Alex Barron, un alto analista de investigación en el Centro de Investigación Inmobiliaria radicado en Texas.

Barron dice que los inversionistas estarían mejor sin considerar los actuales precios de acciones contra los estimados adicionales de las ganancias. Eso implica que las expectativas de los inversionistas de cuándo los constructores retornarán a construir viviendas a una tasa normalizada, son críticas al evaluar las valoraciones.

Los inicios de viviendas unifamiliares también incrementaron hasta una tasa anual de 411,000 en febrero, después de alcanzar los 613,000 en enero, la tasa más rápida desde julio de 2008, de acuerdo al Departamento de Comercio. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas en los tiempos normales del mercado de EEUU debería estar agregando entre 1-1.3 millones por año para mantenerse arriba con el crecimiento de la población, la formación de nuevos hogares y el decaimiento de las existencias inmobiliarias.

En el presente, los constructores están comerciando a 14 veces su estimado de ganancias para el 2015 y 12 veces las ganancias estimadas para el 2016. Antes de que explotara la última burbuja inmobiliaria, las compañías comerciaron en alrededor de 10 veces, lo cual indica que las actuales valoraciones parecen bastante completas.

“Los inversionistas están pagando un precio que dice que ellos creen que los constructores están en vías de rendir a su ritmo actual por los próximos dos a tres años”, dice un banquero de inversión.

PulteGroup, el mayor constructor de EEUU por su capitalización del mercado, retornó a la rentabilidad en el 2012, después de cinco años de pérdidas, y necesita presentar crecimiento de ganancias a una tasa anualizada de 53% a lo largo del 2015 hasta cumplir los estimados de Wall Street.

Si la compañía puede lograr que el crecimiento en los próximos tres años retorne hasta cerca de la mitad de su nivel de ganancias en el auge del año 2005, entonces a los niveles actuales que la compañía parece justamente valorada en 10 veces las ganancias adicionales.

Otro factor que podría impulsar las líneas de fondo de los constructores está firmemente mejorando los precios de las viviendas. La data del proveedor de investigación de propiedades, Corelogic, muestra que los precios de las viviendas aumentaron un 10.3% en febrero, el mayor incremento anual desde marzo de 2006.

Mientras algunos analistas han dicho que los recientes ascensos en los precios han sido inusuales, cualquier alza continuada podría ayudar a operar los márgenes y las valoraciones particularmente frente a los crecientes costos de tierra y laborales.

Pero los inversionistas que pagan altas sumas por la exposición al sector deben también considerar los impedimentos hacia el retorno a la normalidad para los constructores.

El crédito bancario permanece mudo, dejando los necesitados préstamos hipotecarios para comprar nuevas viviendas fuera del alcance para muchos estadounidenses.

Mientras tanto, los compradores estarían temiendo que otro colapso en el mercado haya elevado las preferencias lejos de las viviendas multi-familiares y otros que eligen rentar. Hay también un gran atraso de las viviendas con ejecuciones hipotecarias todavía por moverse al mercado.

A pesar de eso, algunos observadores creen que el bajo registro de las tasas de interés hipotecario mejora el mercado de empleos y que el impulso resultante en la confianza de consumo continuará estimulando a más estadounidenses a vender su vivienda existente y hacer nuevas compras. Eso implica que se necesitarán más viviendas.

“Estamos en el frente final de un movimiento multianual en las existencias de viviendas y todavía vemos un montón de reveses para los constructores de viviendas”, dice Robert Wetenhall de RBC.

LAS CIFRAS

$628
 Millones de dólares. Lanzó el martes el séptimo mayor constructor del país por su capitalización en el mercado, Taylor Morrison. Esta es  la mayor oferta pública inicial por una constructora en al menos dos décadas.

$250
 Millones de dólares más se espera que aumente la propuesta del constructor Taylor Morrison,  justo cuando este fue primero despedido en diciembre..