ROBIN HARDING
WASHINGTON. Aquí hay un misterio: los precios de las viviendas en Estados Unidos están cayendo, pero sin embargo, están guiando en ascenso la tasa de la inflación.

De acuerdo al índice Case-Shiller, los precios inmobiliarios de E.U. bajaron a una tasa anualizada de un 4.2% en el primer trimestre del 2011; pero, de acuerdo al índice de precios al consumidor, los precios de las viviendas aumentaron a una tasa anualizada de un 1.4% en los pasados seis meses, en comparación con el 0.8% para el semestre que finalizó en noviembre.

La respuesta para este acertijo tiene implicaciones por cómo la inflación se moverá el mes próximo, y por tanto, también por cómo la Reserva Federal fijará la política monetaria.

También brilla una luz sobre la perversidad ocasional de las estadísticas económicas, porque lo que indirectamente está guiando la inflación son las ejecuciones hipotecarias que están devastando el mercado inmobiliario de Estados Unidos.

Las ejecuciones hipotecarias han empujado más gente hasta un suministro limitado de renta de vivienda. Paul Emrath, de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas denota que nunca hubo un aumento en la producción que se pudiera caracterizar como un exceso de construcción en el sector de viviendas multifamiliares de renta.

Eso ha provocado una recuperación en las rentas. El índice NAHB sobre el sentimiento para las unidades de renta a precio del mercado ha llegado a su nivel más alto por cinco años en un momento en que los propietarios de grandes apartamentos están reportando rentas en aumento a un ritmo anual de 2-3 por ciento.

Sin embargo, para calcular el CPI, el Buró de Estadísticas Laborales usa las rentas, no sólo para las viviendas que están actualmente rentadas, sino también para medir el precio implícito de todas las viviendas que están actualmente ocupadas por sus propietarios.

Esto tiene un gran efecto sobre la data de inflación, porque las rentas actuales e implicadas justifican cerca de un 30% del índice del precio del consumidor. De acuerdo a los analistas de Goldman Sachs, el sector inmobiliario asciende a más de un 60% de la aceleración en el índice central del precio al consumidor comparado con 12 meses atrás.

Aunque parezca extraño,  los oficiales que trabajan con la data dicen que BLS está tratando de acercarse al costo de vida actual. La gente no compra y vende su casa todos los meses, así que, usar los precios de las viviendas tendería a hacer la data de inflación mucho más volátil de lo que experimenta la mayor parte de la gente. Usando los precios de las rentas antes que los de las viviendas implica que la inflación no aumentó aproximadamente hasta el momento del boom inmobiliario, o bajó tan rápido durante el periodo de decadencia. Hasta el 1983, el BLS usó una medición basada en los precios de las viviendas, pero cambió para utilizar las rentas.

Muchos otros países industrializados usan algo similar, pero en Europa la vivienda ocupada por el propietario está excluida del índice de precios al consumidor.

Una importante consecuencia es que el CPI central, excluyendo las materias primas volátiles tales como alimentos y energía, muestra un gran impulso. A diferencia de otros precios que este mide mensualmente, el BLS también compara las rentas de seis meses atrás, así que hay un desfase en la data.

Capital Economics pronostica que el mercado de renta de E.U. será el mejor rendidor del sector inmobiliario por los próximos cinco años con las rentas incrementando por un 2 hasta un 4% al año. El resultado es que la inflación central está estipulada a mantenerse en un movimiento ascendente el año próximo.

Eso es importante para la Reserva Federal debido al nivel tan bajo de inflación central observado el pasado otoño, y el temor de un movimiento en la deflación, que fue la única razón por la cual esta lanzó la segunda ronda de $600 millardos de compra de activos que llegó a ser conocido como el QE2.

La Reserva Federal se concentra sobre una medición diferente de la inflación que plantea menos énfasis sobre las rentas, pero este ritmo ascendente es similar. Esa es otra razón de porqué es improbable un QE3. 

La cifra

60 por ciento  de la aceleración en el índice central del precio al consumidor depende del sector inmobiliario comparado con 12 meses atrás, de acuerdo a los analistas de Goldman Sachs.

Derrame tóxico riesgoso todavía es capaz  contaminación

Aline van Duyn
New York. Han pasado ya varios años desde que un americano con un pobre récord de pago de deuda o con una fuente de ingresos insignificante era capaz de tomar prestado para comprar una casa. El financiamiento de alto riesgo ha sido en gran parte consignado a los libros de historia.

Pero esto no significa que las hipotecas de alto riesgo se hayan metido en el basurero de la historia. Al menos un valor de US$500 millardos de títulos respaldados por tales hipotecas está todavía flotando sobre el sistema financiero.

Estos títulos, y los derivados vinculados a ellos, estuvieron en el centro de la crisis financiera, justo en el momento fueron reclasificados de “seguros” a “tóxicos”. Después de infligir un gran daño en el 2007 y el 2008, los títulos respaldados por hipotecas de alto riesgo han estado volando bajo el radar. Incluso, algunos fondos de protección  han obtenido jugosos ingresos de ellos, cuando los precios sobre los activos de hipotecas en dificultades se recuperaron en línea con las acciones y los bonos basura.

Sin embargo, en las últimas semanas, la toxicidad de los MBS de alto riesgo se ha estado sintiendo nuevamente. Después de una recuperación en el 2010, los precios de los MBS de alto riesgo comenzaron a enfriarse un poco en los primeros meses del 2011.

Luego, sucedieron dos cosas que empujaron los precios fuertemente hacia abajo.

Primero, surgió la evidencia que los declives del mercado inmobiliario de Estados Unidos todavía no habían terminado, y que los decadentes precios de las viviendas generalmente implicaban más impagos y mayores pérdidas sobre las hipotecas de alto riesgo.

Segundo, la Reserva Federal comenzó a vender partes de la cartera Maiden Lane II de MBS valorada en US$30 millardos, la cual esta adquirió cuando rescató a AIG en el 2008. Pronto quedó claro que la Fed no sería la única vendedora. Los bancos europeos también están planeando ventas este año, al menos no para evitar mayores cargos de capital.

En total, algunos precios de MBS de alto riesgo bajaron por un 20% en cuestión de semanas.

Las pérdidas para los inversionistas que apostaban sobre los mercados de alto riesgo, tales como la deuda con problemas, no puede ser una tragedia.

No obstante, también ocurrió una preocupante dinámica que debería ser de preocupación.

Una vez que los precios de los MBS comenzaron a bajar, los inversionistas empezaron a preocuparse. Para protegerse contra declives adicionales ellos tuvieron que tomar una posición que moviera en la dirección opuesta.

 Los bonos basura

Los inversionistas buscaron un sustituto más líquido: los índices de derivados vinculados a los bonos basura. Los rendimientos son similares y los mercados tienden a moverse en direcciones similares.  La demanda de cobertura fue tan grande que los precios de los derivados de bonos basura comenzaron a bajar, y luego también empujaron en descenso los precios sobre los actuales bonos basura.

¿Por qué  debe importar esto?

Primero, es un recordatorio de que el derrame tóxico no ha sido limpiado. Está lejos de estar claro si  los vendedores potenciales son capaces de deshacerse de sus “MBS de alto riesgo en dificultades” con otra cosa que precios más bajos.

VERSIÓN AL ESPAÑOL DE ROSANNA CAPELLA