John Paul Rathbone
Poco después de los ataques terroristas del 11 de septiembre de  2001, dos años después del dot.com y en un momento en que las tasas de interés de Estados Unidos estuvieron en un bajo récord, un ejecutivo de la revista The Economist argumentó que solamente los crecientes precios de las viviendas en Estados Unidos  y Europa era lo que estaba salvando al mundo de una dura recesión.

Menos de una década más tarde, y a pesar de una gigantesca crisis de propiedad que ha dejado a todo el mundo jurando que “otra vez nunca jamás”, los precios de la vivienda lo están haciendo nuevamente. Sólo por esta vez, no es el auge inmobiliario fomentado por el crédito en el mundo desarrollado el que está rescatando la economía global. Es la propiedad en el mundo en desarrollo.

La vivienda urbana de primera calidad en China se ha duplicado en precio en los últimos tres años. En la India, el magnate Mukesh Ambani recientemente mudó su familia en una vivienda valorada en US$1 millardo en Mumbai, la cual consta de tres helipuertos.

La rápida urbanización provocada por el crédito barato radica detrás del auge. Las tasas de interés a nivel mundial están en récords bajos, más de la mitad de los 7 mil millones de población del mundo ahora vive en ciudades, y las Naciones Unidas pronostican que otro 1.4 mil millones de personas se les unirán en las próximas dos décadas.

Hay una enorme demanda insatisfecha por vivienda en el mundo en desarrollo. Pero como activos reales, “la tierra y la vivienda son muy propensas a la especulación”, dice Paul Romer, un economista de la Universidad de Stanford.

Eso es especialmente así cuando el dinero es barato. Después de permitir la inflación, las tasas de interés son negativas a lo largo de muchos de los mercados emergentes. Tales condiciones, particularmente en China, son ideales par la creación de burbujas, dice Romer.

El boom inmobiliario es aparente en cualquier economía que se esté urbanizando rápido o que sea rica en las materias primas que se necesitan para construir. Eso mayormente se refiere al mundo emergente, pero Australia y Canadá que son ricas en materia prima también han sido involucradas.

Los precios de las viviendas medianas de Sydney, Australia, están ahora 10 veces los medianos ingresos, haciéndolas las más caras del mundo después de Hong Kong, de acuerdo con la firma consultora Demographia. En Canadá, la página Web crackshackormansion.com invita a los navegadores de Internet a decir la diferencia entre un antro y una vivienda de US$1 millón  de Vancouver.

Los precios de las viviendas están burbujeando en su mayor parte donde hay un suministro limitado de propiedades alternativas, como son los apartamentos frente al mar de Río de Janeiro, la casa de 27 pisos del señor Ambani o las mansiones coloniales remodeladas de Cartagena, Colombia.

Pero, no son solamente los compradores acaudalados los que están persiguiendo el consumo conspicuo que acompaña toda burbuja financiera.

En Brasil, donde el crédito del sector privado está cerca de duplicarse desde el 2007, se ha provocado un boom de consumo, los precios de viviendas en algunos barrios pacíficos de Río se han duplicado en tres años.

No obstante, el punto focal del boom de la urbanización es China, que tiene un estimado de 65 millones de propiedades vacantes. Su construcción coincide con el “mayor nivel de préstamos bancarios en la historia del mundo”, dice Bill Rhodes, un banquero veterano de Citi. En el 2009, el crédito chino total se extendió por casi la mitad del producto interno bruto. En el 2010, esta repitió esta hazaña.

El caso de que China enfrenta una inminente crisis de propiedad, es fuertemente debatido. Los defensores argumentan que a esta le falta el apalancamiento y la titulización de hipotecas que suscitó la crisis de falta de liquidez de Estados Unidos. Pero, “la falta de liquidez o el crédito de alto riesgo es un subterfugio”, según cuenta Edgard Chancellor, director de fondo de GMO radicado en Boston. “El apalancamiento simplemente radica en el crecimiento del crédito de China”.

El último boom inmobiliario mundial comparte muchas de las características de su predecesor. La última vez, el boom se dijo que era “diferente” debido a que los banqueros y legisladores sabían lo que estaban haciendo. Esta vez es visto como “diferente” debido a que el gobierno de China sabe lo que está haciendo.

El último  principal constreñimiento financiero fue del tamaño de los balances generales bancarios, de ahí el crecimiento de las estructuras fuera de balance.

Ahora el constreñimiento financiero ha sido eliminado por las tasas de interés cerca de cero observadas en Estados Unidos. Esto ha desatado un tsunami de liquidez internacional. Desde el 2007, las reservas brutas de los bancos centrales a nivel global han aumentado por un 56% o US$3,300 millardos, de acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI).

Esto también provee un financiamiento barato para el sistema bancario fantasma del mundo. En Asia, la emisión combinada de préstamos corporativos, bonos y acciones está ahora casi el doble del pico de la burbuja crediticia del 2007, de acuerdo con el Deustche Bank.

Los bancos estatales le han echado leña al fuego. Después de la crisis financiera global, el banco de desarrollo brasileño BNDES duplicó sus préstamos entre el 2007 y el 2009. El Banco Estatal de la India en gran parte hizo lo mismo.

Mientras tanto, en China, la deuda del sector privado ha subido hasta un 178% del producto interno bruto, según la agencia de clasificación crediticia Fitch, un nivel parecido a los países afectados de la eurozona.

La urbanización promete una enorme riqueza. Algunas de las promesas están basadas en la realidad. Caterpillar, el mayor fabricante del mundo de equipos de construcción, ahora consigue dos tercios de sus ventas  fuera de E.U.

Basado en la esperanza

1. Hay  una parte del boom  inmobiliario que está basado en la esperanza.

2. Para estar seguros, las fuerzas estructurales, como son la demografía y la creciente prosperidad global, hacen inevitable la incrementada urbanización.

3. “El quid del asunto son los factores que pueden hacer la tierra aún más valiosa, o más una burbuja. Es difícil decir la diferencia”., dijo Romer de China.

4 El dinero barato ha acelerado el proceso. Si la secuencia se agota como en otros booms, eventualmente la burbuja explotará.

La cifra

65 millones, de viviendas  vacantes tiene China. Hubo el mayor nivel de préstamos bancarios en la historia.

VERSIÓN AL ESPAÑOL DE ROSANNA CAPELLA