Las fortunas de Wall Street han aumentado y han caído en el curso de los años, gracias a una parte esotérica de los mercados de capital, que es también uno de los mayores del mundo: los valores respaldados por hipotecas. 

La crisis financiera del 2008 empujó este mercado a un punto importante, ya que trillones de dólares se perdieron a lo largo del mundo. Fue distante de lo observado la primera vez, ya que las pérdidas sobre la deuda respaldada por hipotecas jugaron un gran papel en la ampliación del mercado de bonos resultando en grandes cambios de la tasa de interés en el 1994, 1998 y el 2003.

Ahora, menos de 18 meses después de que los mercados hipotecarios cayeron de picada, una sensación de calma ha retornado a una parte clave de los $14,000 millardos del mercado de préstamos inmobiliarios pendientes en Estados Unidos los más de $5,000 millardos de valores respaldados por hipotecas vendidos por las corporaciones patrocinadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac.

Este mercado llamado “agencia MBS” ha sido apoyado por más de un año por la presencia de un enorme comprador en la forma de la Reserva Federal. Para finales de este mes ésta poseerá $1,250 millardos en bonos, o ligeramente menos de un cuarto del mercado. 

Pero las compras de la Fed terminan en esta semana, el próximo 31 de marzo, implicando que esta pieza vital en el sistema inmobiliario de E.U. está entrando en un periodo de incertidumbre.

Las compras, como parte del programa de “alivio cuantitativo” de la Fed, han jugado un rol vital en la disminución de los efectos de la crisis financiera en la economía de E.U.

“Los costos de los préstamos para los consumidores han caído, las extensiones de MBS se han reducido y los activos riesgosos se han recuperado, indiscutiblemente todo lo que ha sido intentado o las bienvenidas consecuencias del programa”, dice Larry Hatheway, un economista en UBS.

Las compras de la Fed también trataron de contener el colapso del mercado inmobiliario de E.U. ayudando a los propietarios de viviendas a refinanciar sus préstamos a tasas más bajas. Pero el impacto de las tasas más bajas ha sido contrabalanceado por otros factores tales como la gran cantidad de viviendas sin vender, tasas hipotecarias récord, estándares crediticios más estrictos y el aumento del desempleo. Esto ha frenado la escala del “boom” del “refinanciamiento” que a menudo ha aumentado el gasto de consumo en el pasado.

“Para los propietarios de viviendas, el programa de la Fed promovió tal vez la mejor oportunidad de refinanciamiento en alrededor de 50 años en términos de tasas”, dijo Keith Gumbinger, vicepresidente en HSH Associates, un analista hipotecario. “Pero las condiciones de financiamiento quedan restringidas. Se necesita tener una profunda posición de capital, buena documentación y buen crédito.

El anuncio de la Fed en noviembre de 2008 respecto a su programa, cuando ésta inicialmente planeó comprar $500 millardos de MBS, esparció una enorme disminución en las hipotecas de tasas fijas a 30 años respaldadas por Fannie y Freddie. Eso se tradujo en una disminución de aproximadamente un punto porcentual para las hipotecas mantenidas por los propietarios de viviendas. La tasa de propietario subsecuentemente alcanzó una baja de cincuenta años de 4.92% en diciembre del 2009. Actualmente está por encima de un 5%, de acuerdo a HSH.

Interviniendo en el mercado de agencia MBS, la Fed ha mantenido vivas las finanzas hipotecarias. El mercado para los valores respaldados por hipotecas privadas, según se opuso a las hipotecas compradas por las agencias hipotecarias respaldadas por el gobierno, ha fracasado en revivir. Como resultado, la agencia MBS ahora financia un 90% o más del sector hipotecario de E.U.

Los estimados de UBS que sin el programa de compra MBS, el punto de referencia para los consumidores de las tasas hipotecarias a 30 años sería de alrededor de un 5%, la mitad de un punto porcentual por encima de su nivel actual.

Para el mismo mercado de viviendas, UBS dice, que la “actividad no se ha recuperado fuertemente, aunque en la ausencia del plan de MBS (y de otro apoyo de la Fed y del gobierno), las condiciones casi ciertamente habrían sido bastante peores”.

El que la Fed finalmente pare de comprar agencia MBS en esta semana, tendrá implicaciones para las tasas hipotecarias de E.U., ya que ésta usa los rendimientos de MBS como punto de referencia, así como también para los bancos y otros inversionistas que poseen tales valores. Esto incluye a los bancos centrales chinos y japoneses. Estos propietarios extranjeros de agencia MBS serán reasegurados por el hecho de que el gobierno de E.U. está fijado a continuar apoyando a Fannie y Freddie por el momento, con decisiones acerca de una posible reestructuración de las agencias presionadas para el futuro.

Hasta el momento, el mismo mercado MBS ha reaccionado calmadamente a la proyección de salida de la Fed, ayudado en parte por la suposición de que la Fed mantendrá su cartera de $1,250 millardos, antes que venderla. Ben Bernanke, presidente de la Fed, y otros oficiales han dicho que mientras el banco central últimamente desea retornar a su balance general para mantener justamente las Tesorerías, vendiendo sus mantenimientos hipotecarios, que ascienden a cerca de la mitad de su balance general, lo que no ocurrirá hasta que la economía esté mostrando una recuperación sostenible.

Verdaderamente, la escasez de deuda mejor clasificada – Fannie y Freddie son tasadas Triple A y tienen el respaldo ilimitado del gobierno de E.U. – y las tasas oficiales persistentemente bajas, tienen a los bancos y a los directores monetarios aparentemente ansiosos de abastecerse de la agencia MBS.

La más clara indicación de la calma está en el precio: aún cuando las tasas se ha esperado que aumenten en anticipación al fin de la compra de la Fed, los rendimientos sobre la agencia MBS en cambio han caído hasta bajos niveles récord comparado con las Tesorerías de E.U.  La extensión sobre la factura actual de Fannie Mae de bonos a 30 años, el punto de referencia, está cerca de 60 puntos base por encima del rendimiento de la Tesorería de E.U. a 10 años. A finales del 2008, la extensión llegó hasta 220 puntos base.

Esto indica que otros compradores están avanzando para llenar el vacío dejado por la Fed”, dice Dan Greenhaus, estratega en Millar Tabak & Co.

Por un lado, el aumento de los rendimientos de 60 puntos base sobre las Tesorerías para que la deuda clasificada Triple A sea atractiva, especialmente para los bancos que pueden tomar prestado a tasas de interés cerca de cero y para los fondos de bonos que continúan por ver enormes sumas de dinero nuevo. Verdaderamente, los bancos se han cargado de agencia MBS.

“Hay una escasez de competencia de las clases de activos para los directores de ingresos fijos y quedará de esa forma por cierto tiempo”, dice George Goncalves, jefe de estrategia de ingresos fijos en Nomura Securities.

Por otro lado, las dinámicas de estos enormes mercados son increíblemente difíciles de predecir.

Sólo esta semana, parece haber cambiado la relación entre los rendimientos de la Tesorería de E.U., rendimientos de intercambios y rendimientos hipotecarios. Y, si las tasas de interés aumentan, los bonos hipotecarios es improbable que queden indemnes, no al menos porque las tasas de interés más altas afectan no solamente los rendimientos

Es esta compleja interacción entre las crecientes tasas de interés y el valor de los bonos respaldados por hipotecas que frecuentemente en el pasado ha resultado en inesperadas, pero grandes pérdidas sobre las posiciones en el mercado hipotecario.

Si la economía decae más adelante en el año, o las tasas hipotecarias aumentan muy fuertemente, la Fed ha intimado que ésta puede decidir comprar más bonos y contrarrestar tal movimiento. Los más amplios movimientos de la Fed sobre las tasas de interés también serán cruciales.

“Mi preocupación ahora es el riesgo que la gente pueda volverse demasiado displicente”, dice Scott Wedem, jefe de agencia de comercialización de bonos hipotecarios en Barclays Capital.

El mercado inmobiliario de E.U. ha crecido para convertirse en una gran parte de la economía de Estados Unidos debido a la habilidad de los bancos de vender hipotecas a los inversionistas a través de mercados de valores respaldados por hipotecas (MBS). Esto implica que ellos pueden mantenerse haciendo nuevas hipotecas mientras los MBS continúen vendiéndose.

El mercado de MBS ha sido dividido. El mercado de “agencia de MBS” consiste en bonos respaldados por hipotecas de propiedad de agencia inmobiliarias del gobierno Fannie Mae y Freddie Mac donde la fuente de ingresos de los bonos son justamente los pagos hipotecarios.

Aunque Fannie y Freddie tienen el respaldo del gobierno, el valor de los MBS puede todavía fluctuar dependiendo de las tasas de interés y de los patrones de pago de los propietarios de viviendas. 

Zoom

Los MBS 

Los “MBS de etiqueta privada” crecieron antes de la crisis financiera, y consistieron en valores respaldados por hipotecas no compradas por Fannie y Freddie.

Precios de las viviendas

Los crecientes precios de las viviendas y de las quiebras hipotecarias resultaron en la pérdida de cientos de billones de dólares, con muchos valores que han sido clasificados triple A bajados de categoría. No ha habido ninguna negociación de MBS de etiqueta privada en dos años, con las ventas de agencia de MBS virtualmente.

La cifra

1,250

Millardos de dólares.  Es lo que poseerá el mercado llamado “agencia MBS”, en bonos.

VERSIÓN AL ESPAÑOL DE  ROSANNA CAPELLA