Por Saskia Scholtes
En medio del sostenido redoble de tambores que acompañaron el anuncio de  malas noticias en el mercado hipotecario de subprimas la pasada semana, Ben Bernanke, el presidente de la Reserva Federal de Estados Unidos, mantuvo su aparente calma.

Tranquilizó a los inversionistas el miércoles asegurando que los dolores para la economía más allá del universo inmobiliario serían limitados. La gran mayoría de las hipotecas, aún en el turbulento sector de subprimas, continuarían teniendo buenos resultados, expresó.

Las ganancias anteriores en los precios de las viviendas han dejado a la mayor parte de los propietarios de casas con acciones, mientras que el empleo y los ingresos siguen manteniéndose  saludables, por lo que estas deudas hipotecarias deben seguir siendo manejables.

Puede que tenga razón hasta cierto  punto, ¿pero qué hay de los propietarios que ya están en crisis?

Una combinación tóxica de desacelaración en la apreciación de las viviendas y flojas normas de préstamos para los prestatarios de riesgo el año pasado convirtieron a la subprimas en el enfermo de la industria hipotecaria. Una racha de pagos tardíos y cese de pagos sacaron del negocio a decenas de prestadores de subprimas durante los últimos seis meses, dejando a los inversionistas con pérdidas crecientes y a millones de prestatarios incapaces de hacer sus pagos de hipotecas.

El asesoramiento eficaz para estos prestatarios en problemas es decisivo para reducir al mínimo las pérdidas de los inversionistas en el enorme mercado de títulos respaldados por esas hipotecas. En este contexto, los apaciguadores  comentarios de Bernanke puede que se hayan quedado por debajo del desafío.

Sencillamente, el establecer contacto con los prestatarios de subprimas puede ser uno de los elementos más difíciles de este proceso, dicen los que se ocupan de las hipotecas -los ”servicers”-, los profesionales que resuelven los problemas con los préstamos para viviendas en dificultades. La mitad de los prestatarios de subprimas que se atrasaron en los pagos están, al final aislados, y ni responden a las cartas, ni a las llamadas telefónicas.  

Los profesionales encargados recogen  los pagos, administran las cesaciones de pagos y la ejecución (cierre) de una hipoteca, y manejan la venta de propiedades. Estimulados por políticos y reguladores, cada vez más se ocupan de modificar los términos de las hipotecas, por ejemplo, bajando la tasa de interés o perdonando parte del préstamo -si es que pueden llegar hasta el prestatario. También están trabajando con grupos comunitarios para identificar a los prestatarios que, sin asesoramiento ni ayuda financiera, pudieran evitar atrasarse con los préstamos para el pago de sus viviendas.

Las iniciativas asumidas son sensatas, pero la tarea es hercúlea. Aún cuando el mercado de la vivienda fuera color de rosa, los prestatarios de subprimas requieren más servicios a la mano que prestatarios con mejores historiales de crédito.

Sin embargo, la desaceleración en la vivienda ha incrementado sensacionalmente la carga de trabajo, con más de 13% de préstamos hipotecarios de subprima en peligro a finales del año pasado. La tasa de violaciones graves también ha subido para algunas hipotecas ligeramente menos riesgosas.

Se espera que los pagos tardíos y los “defaults” se incrementen durante los próximos dos años, cuando unos US$900 millones de tasas hipotecarias ajustables -vendidas a tasas “provocativas” más bajas- se recompongan en tasas mucho más altas.

Parte del desafío radica en que gran parte de los más grandes manejadores de subprimas también son los mayores prestadores de subprimas. Muchos ya han tenido que reducir sus negocios y enfrentar pérdidas en sus portafolios de hipotecas, y algunos están en quiebra.

Mientras tanto, los “servicers” informan que el mismo volumen de trabajo ha disparado sus costos en más de 20% durante los últimos seis a ocho meses.

Mientras que las tarifas del servicio son fijas, el aumento de la interrupción de pagos los ha obligado a contratar más personal incurrir en pagos por servicio legales más altos por los procedimientos de fin o cierre de hipotecas y modificaciones a los préstamos, y a cubrir el costo de los asesores de deuda que visitan a los prestatarios en sus propios hogares.

Para seguirle la pista a los prestatarios, algunos de estos funcionarios se presentan con teléfonos móviles cargados con cientos de minutos gratis. Los prestatarios pueden quedarse con los teléfonos si la primera llamada que hacen es a su prestador.

Si se establece el contacto, todavía modificar el préstamo de la vivienda resulta caro, al incurrir en el mismo tipo de pago por servicio como suscribir una nueva hipoteca, a veces hasta US$1,000 por préstamo. Pero a diferencia de una nueva hipoteca, es el funcionario quien paga estos servicios, no el prestatario.  

Y aún cuando se modifican los préstamos, hasta 40% de los prestatarios caen en atrasaos al año, provocando nuevas preocupaciones de que la estrategia pudiera ser utilizada para resolver problemas de información , en lugar de disminuir las pérdidas del inversionista.

Los analistas del mercado hipotecario están cada vez más preocupados porque los “servicers” ya no puedan hacerle frente al problema.

No obstante la receta de Bernanke puede que sea la correcta: dejar que las fuerzas del mercado corrijan el problema. Aunque este procedimiento significará muchos dolores más y una convalecencia prolongada.