POR CARMEN CARVAJAL
La República Dominicana cuenta con un capital muerto acumulado en propiedades inmobiliarias y en empresas extralegales superior a los US$31,000 millones, según una investigación realizada por el Instituto Democracia y Libertad (IDL) que preside Hernando de Soto, para el Banco Interamericano de Desarrollo (BID).

Estima que más de la mitad del total de las tierras dominicanas, el 85 por ciento de los predios urbanos y el 99 por ciento de las empresas no constituidas en sociedad, afrontan algún tipo de extralegalidad.

El concepto de capital muerto se refiere a activos que no pueden utilizarse en transacciones económicas formales, tales como garantías de crédito, porque no están reconocidos o no cumplen con todos los requisitos legales.

Con relación al término extralegales se alude a viviendas y parcelas sin título o registro válido, con irregularidades legales o con restricciones para su transferencia. Las empresas no están registradas u operan sin cumplir todos los requisitos legales o sin responsabilidad limitada.

El estudio del IDL, que incluye un análisis exhaustivo de las leyes, reglamentos y procesos vigentes en República Dominicana, incluidas las modificaciones recientes a las mismas, considera costoso y difícil los procedimientos existentes en el país, lo que estimula aún más la extralegalidad de predios y empresas.

Estima que los US$31,000 millones del capital muerto existente en el país está compuesto cerca de 1.8 millones de predios urbanos extralegales, que representan el 85 por ciento del total de los predios urbanos del país, y cuyo valor lo estima en unos US$25,000 millones.

En cuanto a las tierras rurales, calcula en 1.1 millones de hectáreas, igual al 56 por ciento de la totalidad y valoradas en US$3,000 millones, en condiciones de extralegalidad.

Las empresas con algún tipo de extralegalidad suman 955,800, y poseen US$2,000 millones en activos fijos empresariales.

El cálculo

Los investigadores del IDL, para obtener los datos sobre el capital muerto en República Dominicana, clasificaron las viviendas en urbanas, específicamente en el Distrito Nacional, Santo Domingo, Santiago (que concentran el 54%) y el resto de zona urbana; así como viviendas en zona rural.

Utilizando la base de datos del Censo de Población y Vivienda del 2002, estimaron el número de casas por barrio del Distrito Nacional, Santo Domingo Este, Santo Domingo Oeste, Santo Domingo Norte, y Santiago de los Caballeros.

A esto se unió la información de la Dirección de Catastro, para identificar los barrios en los que se han ocupado irregularmente tierras estatales y privadas.

La investigación arrojó que el 43% de las viviendas localizadas en los municipios señalados están construidas en terrenos obtenidos en invasiones, por lo que son extralegales.

También se determinó que el porcentaje de predios que originalmente eran legales, pero que con el tiempo han devenido en extralegales es muy alto, alrededor del 60 por ciento.

Cita a funcionarios del Ayuntamiento del Distrito Nacional que afirman que cerca del 94 por ciento de las construcciones han hecho ampliaciones y mejoras sin los permisos correspondientes. La situación se repite en otras demarcaciones.

En cuanto a los predios rurales, dice que las informaciones de la Secretaría de Agricultura y la Dirección de Catastro indican que prácticamente todas fueron resultado de ocupaciones irregulares.

El valor estimado de las viviendas extralegales en Santo Domingo y Santiago es de US$21,985 millones, en el resto de las zonas urbanas US$14,748 millones las urbanas, y US$7,767 millones las rurales.

En el campo

En cuanto a las tierras agrícolas, el informe calcula en 1.7 millones de hectáreas las que ocupa el sector no reformado y en 239,000 las del sector reformado.

El primero cuenta con 55,778 parcelas tituladas, con una extensión de 1,767,000 hectáreas, y el reformado, 8,400 con títulos definitivos, que ocupan unas 68,000 hectáreas. De aquí se deduce que 1.1 millones de hectáreas no cuentan con título, por lo que son extralegales.

Las empresas

Basándose en la Encuesta Nacional de Fuerza de Trabajo de abril del 2005 y considerando las categorías de trabajadores por cuenta propia profesional y no profesional y patrón o empleador de empresas no constituidas en sociedad, dio por resultado que existen 955,839, de las cuales el 86 por ciento son unipersonales y el 13 por ciento operan con entre dos y diez empleados y no cumplen con los requerimientos necesarios para obtener la personería jurídica. En tanto, 12,000 adicionales están constituidas como compañías por acciones.

Las empresas que se encuentran en situación de extralegalidad no tienen acceso a las instituciones legales para capitalizar sus activos. Por ello se ven forzados a utilizar formas que no permiten proteger los activos de la empresa de los acreedores de sus dueños ni proteger los activos de los dueños de los acreedores de las empresas.

Basándose en un estudio de Fondomicro, estima en US$2,000 millones los activos de estas empresas extralegales, estimando que los activos de una microempresa manufacturera es de US$1,900 millones, una comercial es de US$1,890, y los de una de servicios es de US$3,500.

Los no registrados.

Los que nunca fueron registrados.

Con registro en folio personal ante la conservaduría de hipotecas.

Con o sin proceso de saneamiento iniciado ante el tribunal de tierras.

Expropiados por el Estado, con viviendas sin títulos o que no han pagado y documentos alternativos al título, o adjudicados por una entidad estatal sin jurisdicción para ello.

Predios privados invadidos

Principales obstáculos detectados en el régimen de propiedad urbano y rural

De la evaluación hasta aquí realizada se puede concluir de manera preliminar que los principales obstáculos para la existencia de un sistema que asegure derechos de propiedad y permita su uso económico son los siguientes:

Las invasiones son el principal mecanismo de acceso a la tierra urbana por los pobres. Según especialistas consultados, alrededor del 40% de la población metropolitana en Santo Domingo vive en terrenos invadidos.

Existe un importante volumen de predios (alrededor de un 40% del total) que se encuentra al margen de las garantías de seguridad que debiera ofrecer el sistema de registro de títulos.

Las posibilidades de que los propietarios de estos predios puedan ingresar a un mercado inmobiliario ampliado son muy limitadas.

El sistema de registro de títulos no ofrece las garantías que requiere el uso económico de los predios en mercados expandidos, debido a problemas en el sistema de registro de títulos que propician la existencia de títulos defectuosos.

Los costos para el acceso y permanencia en el sistema de registro de títulos es una barrera de acceso para los pobres.

No existen políticas de regularización de tierras urbanas ni rurales que enfrenten la necesidad de saneamiento legal de los títulos que estando inscritos son defectuosos, ni la regularización de predios sin título para que pueda entrar al registro.

Las regulaciones urbanísticas sobre uso de suelo y licencias de construcción son generadoras de extralegalidad por sus altos costos de transacción, su falta de transparencia y la excesiva discrecionalidad en los funcionarios públicos en la tramitación de los procesos.

Las regulaciones del mercado de alquileres en su afán de proteger a los arrendatarios terminan convirtiéndose en fuente de informalidad.

Las regulaciones de reforma agraria comprenden una alta intervención del Estado en el mercado de tierras.

Aun cuando el proceso de reforma agraria ha tenido un impacto limitado, las restricciones a la disposición de derechos por los beneficiarios incentivan fuertemente.

El capital muerto

El estudio del IDL estima en US$21,000 millones el capital muerto dominicano, que equivale a:

131 veces las reservas internacionales totales del 2003, que eran de US$234 millones.

7 veces la asistencia oficial al desarrollo recibida en el período 1974-2003,

3 veces la inversión extranjera directa recibida entre el 1974-2003.

El capital muerto per cápita se estima en US$3,546, muy superior a las exportaciones per cápita, US$1,183,000 y la deuda per cápita, US$723.

¿Por qué son extralegales?

Los predios registrados con títulos en la zona urbana:

Tienen registro defectuosos o desactualizado.

Sin deslinde o con mejoras no declaradas, con procesos de acumulación, o subdivisión no declarada.

Con trasferencias o herencias no registradas.

Con gravámenes no registrados.