Levantan las velas a los vientos

JOSÉ R. SÁNCHEZ-CASTILLO
Un descenso en la tasa de interés para los préstamos inmobiliarios de la banca nacional abre una brecha para canalizar la necesaria reactivación del sector de la vivienda en la República Dominicana y tratar así de aliviar el déficit superior a las 500,000 unidades que sufre la población del país.

Este nuevo dinamismo luce ser el resultado de una sobre liquidez de la banca y promete no sólo enfrentar parte del déficit mencionado, sino revitalizar sectores neurálgicos de la economía (como el de la construcción), que pueden equilibrar el progresivo desempleo ocasionado por la crisis del sector de zona franca. Aparentemente, todo esto está ocurriendo sin que necesariamente haya sido motivado por algún esfuerzo de planificación prevista por las instancias estatales, ni por propuestas previamente diseñadas para este fin por el sector inmobiliario.

Hasta hace poco, la parte de la población que puede disponer de ingresos fijos para acceder a estos recursos de la banca comercial y las asociaciones de ahorros y préstamos había descendido a cifras nunca vistas por estas instituciones durante más de dos décadas.

Para enfrentar esa situación, es necesario reconocer el aguerrido manejo de la banca comercial que consiguió superar el desafío de afianzarse en este mercado, arrastrando consigo a las asociaciones de ahorros y préstamos que hasta entonces eran los principales dueños de este sector.

Lamentablemente, esta primacía y privilegios de las asociaciones mutualistas las llevaron a algunas deformaciones como: el manejo de préstamos de muy bajos márgenes de riesgos con criterios particulares, la imposición indiscriminada de altas cuotas, la re-potencialización de sectores que fueron financiados hace ya treinta y veinte años en vez de apoyar a nuevos inversionistas, la aprobación de proyectos sin ninguna previsión de servicios y la carga a las ciudades (gobiernos municipales) de la provisión de dichos servicios. Sin embargo, actualmente las asociaciones de ahorros y préstamos han tenido que revisar sus políticas y están enfrentando, sin perder su naturaleza de entidades mutualistas, el reto de frenar la competencia de la banca comercial.

Bajo esta nueva coyuntura, el sector vivienda de la República Dominicana vislumbra recibir una inyección de recursos en los próximos meses. Estas inversiones deben de abordar propuestas competitivas y tecnológicamente apropiadas, ya que no puede la banca comercial de nuestros días mantenerse financiando modelos propios de los años 60. Por esta razón, las agencias financieras deben exigirle a los promotores y firmas constructoras que muestren sus más creativas alternativas a la vivienda de hoy: agilización, versatilidad y adaptabilidad a una forma más adecuada al ambiente en que el dominicano debiera vivir.

El nuevo volumen de oferta que de seguro se va a generar también debiera ser accesible a otros sectores de la población para los cuales los productos deben tener menores costos y que ofrezcan verdaderas soluciones para aquellos que realmente necesitan de más viviendas. En caso de que se priorice una política de vivienda para los grupos necesitados, se necesitará de esfuerzos de planificación participativa para asegurar las acciones coordinadas de los actores de este proceso: la población consumidora, el sector financiero formal e informal, los promotores inmobiliarios, el Estado, los ayuntamientos, las ongs y otras instituciones que trabajan en el sector de la vivienda cada uno con sus aportes y con las potencialidades de alianzas o negociaciones entre los mismos.

A las instituciones financieras les corresponde re-dirigir el financiamiento con nuevos esquemas que no necesariamente privilegien a los sectores que históricamente han sido los receptores de sus préstamos. Además de las unidades o proyectos habitacionales, ellas podrían financiar parte de las infraestructuras de servicios de dichos proyectos, tal y como se realizó en otras décadas con excelentes resultados para las ciudades que recibieron esa forma de co-participación en la ampliación o mejoramiento de sus redes viales, cloacales, de alumbrado, etc.

Les corresponde al gobierno central y sus organismos especializados, así como a los ayuntamientos, verificar una buena distribución geográfica de las áreas beneficiadas, agilizar las tramitaciones legales de los inmuebles, dotar la entrega de los servicios con eficiencia y ampliar la red de servicios por las nuevas demandas en los espacios urbanos. Al Estado también le corresponde una responsabilidad adicional: priorizar la inversión en viviendas antes que embarcarse en mega-proyectos espectaculares que, por más beneficios que prometen producir, nunca igualarán a los ingresos y distribución de oportunidades que traerá la re-dinamización del sector vivienda con resultados que tendrían mayor sustentabilidad en el tiempo.

Antes de proseguir disponiendo de fondos para proyectos habitacionales de presupuestos limitados y con los mismos fines políticos de siempre, el Estado debiera presentar, a través del Instituto Nacional de la Vivienda (INVI) o el Banco Nacional de la Vivienda (BNV), una oferta para préstamos con una tasa de interés de tres y cuatro puntos por debajo de la menor oferta de la banca comercial, con la finalidad de demostrar su compromiso de apoyar a los sectores de menos ingresos.

Tanto el Estado como el sector privado y la banca, deben de disponer de los bonos frecuentemente utilizados en la promoción de viviendas. De esta manera, la empresa privada aplicaría mecanismos de alianzas estratégicas (joint venture) junto a la banca que maneja sus cuentas, para plantear propuestas de proyectos dirigidos a sus empleados, lo cual colocaría a nuestro sector viviendista en una posición de vanguardia a nivel internacional.

La dinámica económica que ya se consolida y una necesaria permanencia de la estabilidad monetaria motivarán a aquellos promotores que sufrieron por el constreñimiento del sector, de manera que podrán restablecerse y así cubrir sus deudas contraídas con la propia banca. A partir de aquí surgirán nuevas posibilidades para un crecimiento sostenido del propio sector inmobiliario.

Todo lo anterior se sustentaría aún más si el pueblo dominicano logra ahora incrementar su capacidad de ahorro y pago, la cual ha venido deteriorándose de manera acelerada en los últimos años. De lograrse lo anterior, se construiría el principal escalón de todo el proceso que culmina con el logro de un techo para la familia que trabaja.

De todas maneras, la situación actual vuelve a poner una gran parte de la solución habitacional en las manos del sector privado y sujeta a la suerte del denominado libre mercado. Ojalá que en estos momentos surjan nuevos vientos para poder levantar las velas que nos ayuden a navegar hacia mejores rumbos y por encima de las profundidades que se aumentaron con las crisis bancarias de los años anteriores.