POR MARIO MÉNDEZ
El economista Roberto Zahler, ex-gobernador del Banco Central de Chile, favoreció que las autoridades reguladoras autoricen que el 50 por ciento de los fondos de pensiones puedan ser destinados a financiar la construcción de viviendas, a través de letras hipotecarias.

Consideró que de aprobarse un mecanismo de este tipo, se contribuiría a dinamizar la economía, a enfrentar el déficit habitacional y a reducir el riesgo de la cartera de los fondos de pensiones.

Zahler hizo estos planteamientos al ofrecer, en compañía de la superintendente de Pensiones, licenciada Persia Alvarez de Hernández, una entrevista al editor económico de Hoy.

Zahler trabaja en un estudio ordenado por la Superintendencia de Pensiones con miras a establecer un plan estratégico para el desarrollo de las Letras Hipotecarias, cono alternativa de inversión para los fondos de pensiones.

Como parte del trabajo que realiza, anteayer ofreció un almuerzo-disertación en un restaurante de la capital, que contó con la participación de altos funcionarios del gobierno y personalidades del sector privado vinculados al financiamiento de la vivienda.

A continuación se ofrece el texto de la entrevista a Zahler:

– ¿Cuál ha sido la experiencia de los países que han creado un mecanismo para permitir que parte de los fondos de pensiones financien la construcción de viviendas?

La experiencia ha sido muy exitosa porque hay una especie de vínculo natural entre los intereses de los fondos de pensiones en términos de sus necesidades de activos financieros de largo plazo y la naturaleza misma de cómo se financia la vivienda, que es a períodos de largo plazo.

Entonces, tiene que haber lo que los economistas llamamos un calce bastante perfecto entre las necesidades de uno y las ofertas del otro.

En países como Chile y Colombia este tipo de instrumento ha funcionado muy bien, pues los fondos de pensiones han jugado un rol muy significativo en el financiamiento habitacional.

– ¿Qué cosas deben tomarse en cuenta para reducir al mínimo el riesgo de la inversión en viviendas con cargo a los fondos de pensiones?

Yo diría que lo más importante es asegurarse de que al invertir en instrumentos financieros representativos de títulos de viviendas o hipotecas, se garantice que en caso de que la institución que emite el documento entre en liquidación o disolución, la cartera de activos y pasivos de esta institución vinculada al financiamiento hipotecario, tenga prelación sobre cualquier otro acreedor en el momento de la disolución.

Este es el elemento más importante porque es lo que le da una doble garantía la instrumento: la garantía de la institución financiera y la garantía hipotecaria.

El segundo elemento en importancia es que cuando la institución financiera otorga el crédito hipotecario opere base a cierta estandarización. Por ejemplo, que el porcentaje de la deuda del préstamo no sea mayor a un 80 por ciento del valor del mercado de la vivienda. También que la cuota que tiene que pagar el deudor hipotecario no supere el 25 por ciento del ingreso familiar. Además, que la tasación se haga a través un tasador reconocido en la industria.

– ¿No se debe tomar en cuenta el nivel socio-económico de a quién va dirigido el financiamiento para la construcción de vivienda?

Aquí lo más importante es que quien toma la iniciativa para hacer un financiamiento es la institución financiera. Ellos tienen que evaluar el riesgo del crédito.

Lo que puede ocurrir en varios países de América Latina es que los estratos más pobres, los sectores de menores ingresos, no cumplen con los requisitos para recibir el financiamiento porque no hay capacidad de pagar el préstamo.

Normalmente este tipo de viviendas no se va a financiar a través de este mecanismo porque la institución originadora del crédito no está dispuesto a darlo, a menos que el deudor tenga algún tipo de subsidio o facilidad del gobierno.

Lo normal es que en casi todas las políticas habitacionales de América Latina, los sectores de más bajos ingresos tengan un subsidio muy directo del gobierno.

– ¿Puede ser compartida la solución para los sectores de bajos ingresos, en el sentido de que la vivienda sea financiada en parte por los fondos de pensiones y en parte por un subsidio directo del Estado?

Sí, la experiencia de Chile es exactamente así. Hay un tramo del valor de la casa en que una parte del mismo el gobierno subsidia al deudor hipotecario, entonces una vez la persona cuenta con el ahorro previo y el subsidio va al banco y entonces queda en condiciones de ser un sujeto de crédito.

Ahí puede toda la vivienda ser financiada con letras hipotecarias, pues una parte es cubierta con el ahorro previo del deudor, otra con el subsidio y el resto del financiamiento con letras hipotecarias.

– ¿Qué riesgos macroeconómicos podrían derivarse de la implementación de este tipo de mecanismos?.

Este instrumento tiene la ventaja de ser extraordinariamente seguro en el sentido de que el crédito hipotecario que se da financiado con letras hipotecarias, tiene exactamente las mismas características de plazo, a diferencia de lo que ocurre hoy en la República Dominicana, que el crédito hipotecario 10, 15, 20 y 30 años está siendo financiado con certificados de depósitos a 60 días, lo cual introduce un enorme riesgo macroeconómico por el descalce de los bancos.

En este tipo de mecanismo existe cero riesgo desde esta perspectiva porque para un crédito hipotecario a 20 años el banco emite una deuda hipotecaria exactamente a 20 años.

El riesgo macroeconómico es mínimo con este tipo de instrumento.

– ¿Usted cree que lo aconsejable es que la diversificación de la cartera de los fondos de pensiones comience con el financiamiento a la vivienda?

No, yo diría que lo más natural es que se comience autorizando las inversiones en títulos del Banco Central. En todos los países así ha ocurrido.

Aquí en República Dominicana, por algún motivo que no he podido entender, no se ha podido hacer.

– ¿Qué tan significativa usted entiende que podría ser la participación del financiamiento a la vivienda a través de las Letras Hipotecarias, financiadas con fondos de pensiones?

Yo favorecería que se autorizara que el 50 por ciento de los recursos que generen los fondos de pensiones puedan ser destinados a financiar letras hipotecarias.

Esto podría financiar unas 6,000 viviendas en el primer año y en diez años alrededor de unas 30,000 viviendas.

Esto contribuiría a dinamizar la economía dominicana, a enfrentar un problema social delicado, como es el déficit de viviendas, y a reducir el riesgo de los fondos de pensiones.

¿CÓMO OPERA EL MECANISMO?

*Comprador consigue préstamo para la vivienda con letras hipotecarias.
*Entidad financiera vende las letras hipotecarias en el mercado.
*Inversionistas compran y pagan las letras hipotecarias.
*Entidad financiera paga al constructor/vendedor de la vivienda.

ESTRUCTURA LEGAL

Gran parte de la estructura legal necesaria para financiar viviendas a través de letras hipotecarias, con cargo a los fondos de pensiones, ya existe en el país.

*Autorización a los fondos de pensiones para invertir en letras hipotecarias.
*Norma de calce de plazos para entidades financieras (aún no operativa).
*Mercado de valores y depósito central de valores para transar letras hipotecarias.
*Registro inmobiliario y de hipotecas.
*Empresas clasificadoras de riesgo.