Se ha dicho que hasta el generalísimo Rafael Trujillo Molina, quien nunca fue un gobernante dado a admitir culpas, llegó a reconocer al señor Ernesto García Aybar en su residencia de la calle Lea de Castro número 11, en la Capital, que la Ley No. 4314 del 20 de octubre de 1955, no había dado resultados.

En cambio, esta ley -que  obligaba a los propietarios y encargados de casas de alquiler a depositar y mantener en el entonces Banco de Crédito Agrícola  Industrial, hoy Banco Agrícola, las sumas que exigían como depósito a los inquilinos, para garantizar el pago de los alquileres o el cumplimiento de cualquier otra obligación legal o convencional derivada del contrato de inquilinato-, tuvo un efecto adverso: se constituyó en un desincentivo para la inversión privada en viviendas para alquiler.

La situación del mercado inmobiliario se agravó con la promulgación en 1966 por parte del presidente Joaquín Balaguer de la Ley 38, que redujo drásticamente los alquileres hasta niveles deficitarios y redujo de golpe y porrazo la inversión privada, quedando el gobierno como único constructor de viviendas.

Uno año después de promulgada esa Ley, en mayo de 1967, el presidente Balaguer reconoció que la misma no había producido los efectos para los cuales fue creada e informó que estaba trabajando para encontrarle una solución al problema.

El resultado fue la elaboración de un proyecto de ley de incentivo a la construcción, a través de la Comisión Nacional de Desarrollo, en la que trabajaron el doctor Juan R. Pachelo, Miguel Joaquín García Recio y otras personalidades, el cual, luego de un gran debate, fue convertido en ley el 7 de mayo de 1973.

Entre otras medidas, esta ley establecía que el precio de alquiler de  las propiedades construidas al amparo de ella podría ser de hasta el 1% del valor del inmueble y sería mantenido, precio que persistiría hasta por 20 años.

El señor Miguel García Reció ha escrito que esa ley motivó una inversión masiva en la construcción, ya que los inversionistas privados vieron la posibilidad de poder invertir con garantía, por lo que, estimulados por los promotores, construyeron en el primer año de vigencia de la ley una cantidad mayor de viviendas que las construidas en los tres años anteriores juntos.

No obstante, el mercado de bienes raíces sigue estando afectado por una serie de regulaciones que desincentivan la inversión en vez de estimularlas, lo cual explica que con el transcurrir del tiempo familias ricas que llegaron a convertirse en “casatenientes” salieron definitivamente de este mercado, creándose entre los inversionistas una percepción que el doctor Alito Abreu, fundador de la Clínica Abreu, resumía con esta expresión: “La vivienda ha sido la tablita de picar carne de los gobiernos”.

En estas circunstancias, que coinciden con un alto déficit habitacional en el país y con una crisis en el mercado inmobiliario internacional, el presidente Leonel Fernández ha sometido al Congreso un proyecto de ley que le ha presentado el Banco Agrícola, que para muchos sería confiscatorio.

Tanto la ley 4314 de octubre de 1955 como la ley 17-88 de octubre de 1988, establecían un recargo máximo único de 50 por ciento sobre los depósitos acordados y no entregados al Banco Agrícola, pero el nuevo proyecto de ley no sólo establece que deberá entregarse el depósito acordado entre los partes, que pusiera ser de un mes, sino que establece que el depósito incluiría, además del acordado, un mes de alquiler por cada año de vigencia del contrato, con el agravante de que el recargo por incumplimiento no sería de 50%, sino de 20% por cada mes que se deje de cumplir con la ley, en caso de ser aprobada.

Esto significa que si un propietario que tenga una vivienda económica para alquiler de 2.0 millones de pesos, la alquila en 9,000 pesos al mes, pagaría en el marco de la legislación actual un recargo de 4,500 pesos en caso de incumplimiento, si el depósito acordado fuera de un mes.

Pero si se aprobara el nuevo proyecto de ley y el contrato de inquilinato fuera por cinco años, el recargo por incumplimiento sería al final del período  de 702,000 pesos. En caso de que el contrato fuera por diez años, la penalidad al final del período ascendería a 1,350,000, y se abarcara 15 años, el recargo subiría a 1,998,000.

De ahí que luego de haberse conocido el proyecto de ley haya surgido una gran preocupación en el mercado inmobiliario, donde se teme que si la pieza fuera  aprobada, terminaría siendo confiscatoria, en un momento en que lo que se cree procedente  es dar mayores incentivos para la construcción de viviendas, debido a la crisis inmobiliaria internacional y  dado el alto déficit habitacional existente en el país.

De acuerdo a consultas hechas en el sector, una ley de este tipo impactaría negativamente las finanzas públicas, ya que al frenar la construcción el gobierno dejaría de recibir ingresos por concepto de los impuestos que paga la industria, con el agravante de que contraería la economía y aumentaría el desempleo.

En cambio, conocedores del mercado inmobiliario afirman que si se incentiva la construcción, aumentan los ingresos fiscales, se activa la economía y aumentan los empleos.

La clave

1.  Lo que dice el proyecto

El nuevo proyecto de ley no sólo establece que deberá entregarse el depósito acordado entre las partes, que pusiera ser de un mes, sino que establece que el depósito incluiría, además del acordado, un mes de adquirir por cada año de vigencia del contrato, con el agravante de que el recargo por incumplimiento no sería de 50%, sino de 20% por cada mes que se deje de cumplir con la ley, en caso de ser aprobada. Se considera que dado su contenido, la ley resultante, en caso del proyecto ser aprobado, sería confiscatoria.