Con frecuencia,  los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria son apoderados para conocer de Litis sobre Derechos Registrados cuya  naturaleza jurídica  tiene  por objeto la demanda en persecución de nulidad de contratos que hayan sido ejecutados por ante el Registro de Títulos correspondiente, producto de un hecho fraudulento, sobre los cuales los presuntos vendedores alegan como causa de su demanda que esas no son sus firmas o que las mismas son falsificadas, pero resulta que ese presunto fraude ha sido lavado o blindado de la forma siguiente:

Una vez ejecutado el contrato fraudulento en el registro de títulos, el nuevo propietario realiza un préstamo con una persona física o moral, que en la mayoría de los casos  el acreedor tiene conocimiento de la situación jurídica por la que está atravesando el inmueble y luego deja de cumplir con sus obligaciones, es decir, deja de pagar el préstamo que se le otorgó, procediendo en consecuencia el acreedor a perseguir el cobro del mismo a través de un procedimiento de embargo inmobiliario, obteniendo  una sentencia de adjudicación, la cual purga o extingue derechos  y  finalmente transfiriéndose el inmueble producto de la ejecución en el Registro de Títulos correspondiente,  dándole una apariencia de legalidad a la operación fraudulenta.

Lo mismo ocurre con la realización de trabajos de deslinde, hecho de forma irregular o fraudulenta, procediendo a lavar dicho fraude a través del procedimiento de un embargo inmobiliario, procediendo previamente a tomar un préstamo hipotecario con el inmueble que resultó como consecuencia del deslinde irregular  y fraudulento, dejando de cumplir y luego procediendo el acreedor a ejecutar su supuesta acreencia por la vía del procedimiento del embargo inmobiliario, dándole también una apariencia de legalidad a la operación fraudulenta para, de esta forma, lavar o blindar el fraude inmobiliario cometido en perjuicio de  su legitimo propietario.

Con el lavado o blindaje del fraude inmobiliario se persigue negarle  al demandante  el derecho de accionar por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, bajo el criterio siguiente: “Cuando la Litis sobre Derechos Registrados tiene por finalidad jurídica el cuestionamiento de los derechos que surjan como consecuencia de un embargo inmobiliario previsto por los artículos 673 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, los mismos no pueden ser cuestionados por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, ya que las sentencias de adjudicación, al estar inscritas en el Registro de Títulos correspondiente, se convierten en una sentencia atributiva de propiedad, y los hechos y derechos  anteriores  a ésta quedan aniquilados, y sólo pueden  ser atacadas mediante una demanda en nulidad de sentencia  de adjudicación por la vía principal por ante el mismo tribunal que dictó dicha sentencia, cuando  en el procedimiento  de embargo  inmobiliario no han surgido incidentes, ni contestaciones, ya que la misma no es una verdadera sentencia, sino un acto de administración judicial que se contrae a dar constancia de la transferencia forzosa del inmueble, operada como consecuencia del procedimiento de embargo; que, sin embargo, cuando las mismas resuelven incidentes que hayan  surgido en el procedimiento, ellas adquieren todos los caracteres de forma y de fondo inherentes a las sentencias propiamente dichas, porque en esos casos deben ser motivadas y adquieren  la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada y pueden ser impugnadas por las vías de los recursos ordinarios y extraordinarios, excepto el de oposición, conforme con la parte final del artículo 731 del Código  de Procedimiento Civil.

La Ley de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos son legislaciones de garantía, no de despojo. Cuando suceden estos blindaje o lavados de fraudes inmobiliarios, la persona que resultó perjudicado debe en principio apoderar al Tribunal de Jurisdicción Original, territorialmente competente en virtud con los artículos 10 y 28 de la Ley de Registro Inmobiliario, planteando una Litis sobre Derechos Registrados que tenga como objeto y causa la demanda en nulidad del acto jurídico fraudulento, ya sea el contrato de venta o sea el deslinde irregular, y luego demandar por ante el Tribunal de Primera Instancia en sus atribuciones civiles, la demanda en nulidad  de la sentencia de adjudicación, y proceder en consecuencia a solicitar por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original que está conociendo de la Listis Sobre Derechos Registrados, relativa a la nulidad del contrato o deslinde, según sea el caso, el sobreseimiento de la litis o demanda, hasta tanto el Tribunal de Primera Instancia apoderado de la demanda en nulidad de sentencia de adjudicación decida, toda vez de  que el sobreseimiento procede cuando existe una cuestión prejudicial, esto es, cuando un punto de la cuestión debe ser juzgado por otra jurisdicción, que es la que debe sobreseer, porque de cuya solución, además, depende la suerte del proceso llevado por ante el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original.

Esta demanda en nulidad de sentencia de adjudicación, cuyos cuestionamientos,  repito, son de la competencia exclusiva  de los Tribunales ordinarios, es posible que esos hechos y derechos anteriores a dicha sentencia puedan llegar a surtir efectos jurídicos, pero no por ante los tribunales  de la Jurisdicción Inmobiliaria, a través de una litis sobre derechos registrados, la cual resultaría inadmisible. Y digo que podrían llegar a surtir efectos jurídicos, porque si el procedimiento del embargo inmobiliario se ha llevado en su perfección no hay posibilidad  de declararlo nulo, en virtud de las disposiciones de los artículos 673 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ya que para anular la sentencia de adjudicación lo que se debe atacar es la irregularidad del procedimiento de adjudicación, no el título sobre el cual se produjo el fraude, cuyo cuestionamiento no es de la competencia de los Tribunales ordinarios en sus atribuciones civiles.

Como aporte a darle respuestas a la resolución del lavado o blindaje del fraude cometido en perjuicio de los propietarios originales de inmuebles registrados, debe cambiarse o variarse el criterio y darle competencia exclusiva a los Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria, para cuestionar esos derechos que han surgido como consecuencia de un procedimiento de embargo inmobiliario, cuando el mismo tenga sus orígenes en la ejecución de actos fraudulentos; La Jurisprudencia, como fuente creadora de derecho, ha establecido el criterio siguiente: “Considerando que en la especie, de lo que se trataba, según  las conclusiones del recurrente, era de que se ordenara la transferencia en su favor del Certificado de Título No.99, que ampara la parcela, sobre el fundamento de que la adjudicación  del 4  de febrero del 1983, en que culminó el procedimiento de embargo inmobiliario antes indicado, se hizo  por medios fraudulentos, dolosos y a base de mentiras y engaño, y que por tanto el tribunal no era competente para conocer de la litis, es evidente que contrariamente a ese criterio del recurrente, el Tribunal a-quo, al declararse  competente para conocer del asunto, hizo una correcta aplicación del artículo 7 de la Ley de Registro de Tierras, el cual confiere competencia  exclusiva al tribunal de tierras para conocer de todas las demandas que afecten la propiedad o los derechos reales de los inmuebles registrados” B.J. 1063, Vol.III, junio de 1999, Pág. 1107.

De acuerdo con este criterio, el Juez del Tribunal de Tierras que retenga la competencia puede asumir un papel activo, bajo el criterio del Principio de Legalidad, ya que este se desprende de los principios generales del sistema Torrens y del carácter absoluto de los derechos registrados con la obligación para el Tribunal de Tierras de verificar por su propia iniciativa y sin necesidad de requerimiento de particulares la regularidad de los derechos que se invocan.

El autor es Juez del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del D.N.