Un camino de lento crecimiento

Un camino de lento crecimiento

Suzanne Kapner
La noción de que todo americano debería tener su propia propiedad data al menos de la Gran Depresión, cuando la agitación económica guió a una proliferación de vagabundos y de villas miseriosas. “Queremos ver una nación hecha de propietarios de viviendas”, dijo Herbert Hoover, en su inauguración presidencial de 1929.

Serían cinco años antes que la legislación fuera pasada para la consecución de esto. El Acta Inmobiliaria Nacional de 1934, parte del Nuevo Convenio del presidente Franklin Roosevelt, intentó hacer más asequible las viviendas. Éste estableció la Administración Inmobiliaria Federal, la cual asegura hipotecas; y la Asociación Hipotecaria Nacional Federal, o Fannie Mae, la cual compra hipotecas de los bancos, liberándolos de hacer préstamos adicionales. Una agencia hermana, la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios de Viviendas, o Freddie Mac, siguió en 1970.

De vuelta en los años 30, el promedio de préstamos de vivienda era de corta duración, típicamente de tres a cinco años; requería un gran depósito; y conllevaba altas tasas de interés, poniéndolo fuera de alcance de la mayoría. Alrededor de ese tiempo, las agencias gubernamentales desarrollaron préstamos a largo plazo, que más tarde fueron seguidos por tasas fijas, estabilidad financiera para el mercado y mayor disponibilidad de las hipotecas.

Pero fue después de la segunda guerra mundial que llegó la época de poseer las viviendas. En adición a los programas que garantizaban préstamos para retornar a las tropas, una gran migración para los suburbios fomentó la idea de tener vivienda propia como algo integral al sueño americano. Para el 1968, las tasas de propiedad inmobiliaria habían aumentado desde un rango de 45% hasta 64%, donde se quedaron por tres décadas.

Luego el juego cambió. Los presidentes Bill Clinton y George W. Bush introdujeron pólizas que ayudaron a crear una burbuja inmobiliaria promoviendo bajos depósitos y relajados estándares de préstamos. “Uno de los grandes éxitos de los Estados Unidos en este siglo ha sido la sociedad forjada por el gobierno nacional y el sector privado para firmemente expandir el sueño para todos los americanos de poseer una vivienda”, dijo Clinton en 1995.

Una década más tarde, con las tasas de propiedad a un 69%, el mercado dispuesto para un clavado de nariz. Para el 2006, los precios estuvieron cayendo; desde entonces ellos habían bajado casi a niveles pre-burbuja. Los prestatarios que habían sacado los préstamos de alto riesgo más allá de sus promedios con altas tasas de interés, y los que no habían pagado ningún depósito, pronto acabaron debiendo más de lo que sus viviendas estaban valoradas. El efecto breve sobre la economía provocó los altos niveles de desempleo de hoy, haciendo más difícil aún para los prestatarios primarios estar al día con los pagos y crear un creciente círculo de impagos.

Las tasas de propiedad inmobiliaria han caído por aproximadamente  67%, y la mayoría de expertos dieron que posiblemente decaigan adicionalmente. Ellas están marcando la pauta en descenso”, dice Bill Gross, fundador de Pimco, que corre el fondo de bonos más grande del mundo. “La gran pregunta es ¿cuál podría ser el porcentaje correcto?

Con un niño en casa y otro en camino, Elise y Morgan Richardson de Idaho Falls comenzaron a considerar la pasada primavera en comprar una casa. “Uno se casa, tiene hijos y, por ende, compra una casa”, dice la señora Richardson de 26. “Ese es el justo orden de las cosas”.

Comprar una casa ha sido un rito de iniciación por alrededor de dos tercios de la población americana desde los años 60. Pero mientras el sueño de propiedad se tornó una pesadilla para los prestatarios que, gracias al crédito fácil durante el reciente “boom”, acabaron en viviendas que ellos no podían permitirse en el momento en que el mercado comenzó a colapsar hace cuatro años atrás, los oficiales del gobierno están por primera vez en décadas pensando seriamente en políticas que promuevan la posesión de vivienda como un derecho nacional de nacimiento.

 “Los objetivos de la política inmobiliaria deberían ser que las personas estén bien acomodadas, no necesariamente que ellos sean propietarios”, dice Rápale Bostic, un alto oficial del Departamento Inmobiliario y Desarrollo Urbano. Las opiniones de Bostic difieren de las administraciones de los presidente George W. Bush y Bill Clinton, los cuales trataron de extender la posesión. “Nosotros queremos que la posesión de viviendas sea sostenible, no sólo poseer una vivienda por el propósito de poseerla”, dijo Bostic.

Las tasas de propiedad ya han caído de su pico pre crisis y cualquier declive adicional podría ser perjudicial para los demócratas ya que ellos lideran las elecciones de noviembre. Alrededor de 10% de los prestatarios tienen al menos 90 días de retraso en sus hipotecas en el promedio del distrito congresual, más de dos veces y media la tasa del día de la elección del 2008, de acuerdo a un estudio del Deustche Bank. Los distritos democráticos tienden a tener más prestatarios con problemas que los distritos republicanos, sugiriendo que los demócratas pueden enfrentar mayor angustia de los votantes sobre el sector inmobiliario.

Australia, Irlanda, España y Reino Unido tienen más altas tasas de posesión de vivienda que América, y aunque esos países han sufrido el colapso de la burbuja inmobiliaria, ninguno ha sufrido tanto como E.U. Una razón es que los compradores americanos de viviendas tienen mayor acceso al crédito barato, creado por la máquina de desintermediación financiera de Wall Street que trastornó las hipotecas, muchas de las cuales fueron deudas de alto riesgo, en bonos y los vendieron a inversionistas alrededor del mundo.

Pero los analistas también señalan la política pública de E.U., la cual impulsó la propiedad a expensas de las rentas. R.U. conquistó su propia burbuja inducida por la política durante la era de Thatcher, cuando los descuentos se hicieron más asequibles para que los inquilinos de más bajos ingresos compraran viviendas sociales. Pero el gobierno laboral que gobernó desde 1997 hasta principios de este año no hizo el programa una prioridad y en el 1999 Gordon Brown, entonces Ministro de Hacienda, llegó lejos con las deducciones fiscales hipotecarias. Otros países europeos, tales como Alemania, también han restringido los subsidios de propiedad, de acuerdo a Hans-Joachim Dübel, fundador de Finpolconsult, un consultor radicado en Berlin, pero los compradores de E.U. son todavía elegibles para un crédito fiscal de lucrativa tasa de interés. Y debido a que las hipotecas tienden a ser financiadas por los bancos, ellos a menudo requieren más altos depósitos que los préstamos de E.U. respaldados por el gobierno.

“Los europeos han renunciado a la idea de que artificialmente se pueden impulsar las tasas de propiedad”, dice Dübel. “Ésta es una lección que todavía E.U. tiene que aprender”.

Los legisladores de E.U. por mucho tiempo han mantenido los beneficios de la posesión de viviendas, incluyendo la creación de comunidades más estables y seguras.

 Los estudios aún han mostrado que los niños de los propietarios de viviendas rinden mejor en la escuela que los niños de los arrendatarios.

Pero ahora algunos investigadores están comenzando a reconsiderar esas suposiciones, argumentando que una comunidad de arrendatarios puede ser justamente igual de estable, hasta que esos inquilinos sean alentados a quedarse en sus propiedades por largo tiempo.

 La ciudad de New York, la cual tiene un gran número de inquilinos y también de comunidades que están cívicamente mentalizadas, es un primer ejemplo. “Los ejemplos de posesión de vivienda son un gran mito”, dice Dean Baker co-director para el Centro de Investigación Política y Económica, un grupo de expertos de tendencia izquierdista.

El otro argumento para la posesión de vivienda ha sido la adquisición como simple inversión. ¿Por qué tirar dinero en rentas, cuando usted puede crear valores de renta variable en su vivienda, a menudo por pagos mensuales similares? Mientras los precios de las viviendas de E.U. en la década pasada aumentaron, generalmente en el largo plazo ellos han incrementado alrededor de un 1% hasta un 3% al año, o no más que la inflación.

En ese respecto, las acciones habrían generado un retorno bastante más alto. Una inversión de $100 en el sector inmobiliario en el 1933 es ahora valorada en $178, ajustado por la inflación. Una inversión similar en acciones sería valorada en $932 en los dólares de hoy, de acuerdo a Robert Shiller, el economista de Yale. La comparación no explica o justifica dividendos o el uso de deuda.

Comprar una vivienda también incluye honorarios legales y otros costos. Para que tales costos sean recuperables, los propietarios deben usualmente quedarse en sus viviendas al menos cinco años, y eso es en un mercado normal, no en uno en el que los precios han bajado un 30% desde el 2006, estima Baker.

Algunos oficiales del gobierno han comenzado a restar importancia a los beneficios de posesión de propiedad. Hablando en enero en una reunión de la Asociación Económica Americana, Karen Pence, la jefa investigadora bienes raíces de la Reserva Federal, argumentó que las viviendas eran una terrible inversión. Enfatizando que ella estaba hablando para ella misma y no en representación de la Fed, dijo Pence, que a diferencia de las acciones y los bonos, las viviendas eran un activo indivisible. “Usted no puede dividir su baño y venderlo”, ella dijo.

Y debido a los precios de viviendas están estrechamente vinculados al mercado de empleos, que se suma al mayor activo financiero, para la mayoría de la gente disminuiría en valor cuando ellos más lo necesitan.

Hay otro inconveniente para los generosos subsidios dirigidos para los propietarios de viviendas, a saber que E.U. está potencialmente invirtiendo muy poco en otras áreas importantes, tales como educación, infraestructura y tecnología. A la altura de la burbuja inmobiliaria en 2006, por instancia, las hipotecas justificaron por alrededor de la mitad de toda la deuda de E.U. emitida ese año, cerca del doble de la norma histórica, de acuerdo a Haver Analitics. “Hemos sobreenfatizado nuestra inversión en bienes raíces y renunciado a invertir”, dice Bill Gross, quien, como el fundador de Pimco, es el director del fondo de bonos más grande del mundo. “Necesitamos reenfocarnos en la producción de “cosas” más que en la producción de productos financieros y casas”.

Los oficiales de la administración han insinuado que ellos planean hacer justo eso para limitar cierto apoyo para los préstamos de viviendas respaldados por el gobierno en una amplia revisión de finanzas inmobiliarias.

Pero, los analistas alertan que combinar cambios sería difícil.

Cualquier declive adicional en los precios inmobiliarios podría desestabilizar la recuperación económica que ha ya comenzado a tambalearse.

 Zoom

Expectativa

Susan Semba,  directora de préstamos para la Asociación Financiera e Inmobiliaria de Idaho,  dijo que  espera que la nueva iniciativa tenga tasas de impago de alrededor de 7.5%. Esa tasa es más baja que los préstamos asegurados por la Autoridad Federal Inmobiliaria, la cual ayuda a los prestatarios de bajos ingresos requiriendo un depósito de sólo  3%, pero más alto que el promedio nacional para préstamos convencionales.

Expertos opinan

 Los expertos dicen que este programa es similar a las políticas que guiaron a la crisis inmobiliaria en primer lugar. “A menos que la economía regrese extremadamente bien, las viviendas en muchas de estas áreas continuarán cayendo y la gente que puso poco dinero de depósito rápidamente terminará sin valores de renta variable”, dice Danilo Pelletiere, el director de investigaciones para la Coalición Nacional Inmobiliaria de Bajos Ingresos.

VERSIÓN AL ESPAÑOL DE MARIA DEL CARMEN MARTÍNEZ

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