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POR MARIO MÉNDEZ
La reforma del sistema de registro de propiedad que está en marcha, con el apoyo del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) debe ser profundizado para destrabar el potencial de negocios, con su consecuente impacto en la economía dominicana, representado en un capital muerto estimado en más de US$31,087 millones de dólares que existe en el país.
Un estudio del BID estima que hay un capital muerto de US$24,99 millones de dólares por concepto de predios urbanos extralegales, US$3,766 millones por tierras rurales extralegales y US$2,328 millones por empresas extralegales.
El capital muerto incluye los activos que “sólo sirven como herramienta de trabajo, pero que son incapaces de generar inversión o plusvalía.
En el caso urbano, el problema no está sólo en los predios que tienen un origen ilegal, sino también a un porcentaje alto que habiendo sido legales han devenido en extralegales.
El estudio del BID estima que en la capital de la República, el 60% de las viviendas no generadas en invasiones, las cuales representan 57% del total, tienen actualmente características de extralegales por diversas razones.
Agrega que funcionarios del Ayuntamiento del Distrito Nacional indican que alrededor de 94% de las construcciones para ampliación y mejoras en su jurisdicción se realizan sin los permisos correspondientes y que esta situación es similar en los otros municipios del país.
Por otro lado, señala que es práctica común no registrar las transferencias de predios ni realizar declaratorias de herederos.
El estudio afirma que 77% de los predios urbanos pertenecientes al Distrito Nacional, Santo Domingo y Santiago de los Caballeros, son clasificables como extralegales. Además, las entrevistas sostenidas con funcionarios especializados en el tema indican que el resto de zonas urbanas exhibe una situación similar por lo que se aplicó el mismo porcentaje de extralegalidad a esas zonas.
En el caso de las áreas rurales, la información obtenida de funcionarios de la Secretaría de Agricultura y de la Dirección Nacional de catastro permite concluir que todas las viviendas en el área rural fueron resultado de ocupaciones irregulares y por ello son clasificables como extralegales.
“Consolidando los resultados descritos y relacionándolos con el total de viviendas existentes en República Dominicana, se concluye que 85% de las viviendas en el país deben ser clasificadas como extralegales”, agrega.
Esta situación dificulta la transferencia de estas propiedades.
Según el estudio, la regla legal sobre transferencias depende del status del inmueble.
Si se trata de predios registrados en el registro de títulos, cualquier acto de disposición sólo surte efecto con la inscripción, agrega.
Explica que en caso de predios no registrados, la transferencia opera por el acuerdo entre partes, porque la obligación de entregar el bien hace al acreedor propietario. El estudio indica que los obstáculos más importantes para transferir las tierras urbanas son: ausencia de título de propiedad, la carga impositiva, impedimentos legales a la transferencia, arrendamiento o gravamen de los terrenos o viviendas adjudicados por el Estado, constitución en bien de familia, lo que impide la transferencia o gravamen, con el objeto de proteger el núcleo familiar.
Estos obstáculos explican la profusión de mecanismos extralegales de transferencia de inmuebles, como el contrato privado y entrega de cintillo o carta constancia, o la “venta condicional”, agrega el estudio.
Aunque se han logrado algunos avances en el marco del programa que se ejecuta con financiamiento del BID, para crear las condiciones a fin de lograr la legalización de las propiedades, todavía es mucho lo que falta por hacer.
