¿Qué es un Plan Regulador General (PRG)?
El Plan Regulador General, (denominado de varias maneras) es un documento complejo y articulado, y debe ser realizado por profesionales especializados y con experiencia en este tipo de proyecto, es el principal instrumento de planificación urbanística a nivel municipal o, la unión de varios municipios, el PRG localiza los servicios y las infraestructuras destinados a la población y divide el territorio en zonas homogéneas: Estas zonas homogéneas pueden ser, por ejemplo, residenciales, de interés histórico artístico, de valor ambiental, de parcial ocupación residencial, industriales y agrícolas, comerciales, de oficinas y servicios, verdes y deportivas, caracterizadas por la presencia de bosques, jardines, parques, huertos y patios, zonas del territorio destinadas a servicios y equipamiento colectivo, carreteras y sistemas de transporte, etc.

El Plan Regulador es un documento fundamental, ya que incorpora todas las herramientas urbanísticas destinadas a la definición detallada de las posibles intervenciones en los diferentes espacios de la ciudad y el territorio.

La desorganización y el caos de la ciudad es la consecuencia que vivimos cuando estas zonas homogéneas se mezclan o se sobreponen. Un PRG es una especie de Constitución que organiza la ciudad, y se mantiene vigente aun en los cambios de gobiernos o administradores de la ciudad. Es posible hacer variaciones al PRG cuando estas sean destinadas al bien de la comunidad.

En base a una serie de parámetros los expertos organizan los instrumentos de planeamiento urbano y las normativas de las edificaciones. Por ejemplo, crea, modifica o mantiene las distancias de retiro, linderos, límites obligatorios de densidad de edificación, altura, distancia entre las edificaciones, porcentuales máximas entre espacios destinados a asentamientos residenciales y productivos o reservados para actividades colectivas, deportivas, verde público, parqueos, etc.

Estos reglamentos se fijan específicamente para las distintas áreas homogéneas y se expresan de acuerdo con las normas urbanísticas y técnicas. Las normas urbanísticas son las relaciones entre los espacios destinados a asentamientos residenciales, productivos y los espacios de uso público. Las normas técnicas son la densidad de edificación, la altura máxima permitida para los edificios y los linderos laterales y desde la calle. En Italia, por ejemplo, la ley establece que todo ciudadano tiene derecho a un mínimo de 18 metros cuadrados de espacio público, que incluye los servicios básicos escolares, sanitarios, culturales, sociales, estacionamiento y áreas verdes públicas. En cuando al equipamiento a nivel territorial, se prevén, además, para cada ciudadano, 15 m2 adicionales de parques territoriales, 1,5 m2 de áreas hospitalarias y 1 m2 de educación superior.

Luego que el PRG viene aprobado, los instrumentos urbanísticos que hacen posible la ejecución del PRG, son los proyectos detallados, por ejemplo:

•Plan de Ejecución Municipal. Este es un plan detallado que se desarrolla en base a lo previsto del PRG, puede ser de iniciativa pública o privada, vienen indicadas, por ejemplo, las obras de urbanización (de tratarse de un proyecto residencial) se establecen reglas generales, tales como la construcción de vías de accesos, división en lotes, número de edificaciones, etc.

•Plan de Recuperación, se refieren a áreas urbanizadas, que, según el PRG, presentan elementos de recuperar y conservar, el PR define las áreas de intervención y dicta las reglas precisas que deben adoptarse.

•Zonas de re-urbanización, son proyectos que se enfocan en territorios urbanizados en parte y deben ser completados sobre todo dotados infraestructuras de servicios. Todos los diseños deberán ser congruentes con las directivas trazadas en el PRG.

•Zonas C (indicadas por el PRG) se refiere a nuevas zonas residenciales, ubicadas en zonas que se consideran estratégicas, tanto para el desarrollo urbanístico del territorio, como la necesidad de dotar la ciudad con nuevos espacios de servicios públicos e infraestructuras. Estos proyectos detallados del PRG son regularmente de iniciativa privada.

¿Cómo se prepara un proyecto detallado en base al PRG?

El proyecto va presentado al Ayuntamiento, viene revisado minuciosamente con un personal profesional específico para verificar la correspondencia con lo que está previsto en el PRG en la zona donde se localizará el proyecto. El proyecto detallado es adoptado por el Consejo Municipal en sesión pública. En ese momento se publica el proyecto y en un plazo de 30 días, los ciudadanos tienen derecho a presentar sus observaciones y objeciones. Por cada observación u oposición, la Municipalidad abre una investigación y decide si la acepta o no, motivando la respuesta. El proyecto luego viene nuevamente presentado en sesión pública para su aprobación final. En este momento el promotor podrá presentar el proyecto de las obras de urbanización y el proyecto de edificación.

El PRG permite a la administración pública completar áreas de re urbanizar, o la recuperación de áreas importantes para la historia de la ciudad y los centros históricos, o la expansión residencial de la ciudad hacia áreas aun no construidas.

El PRG prevé dos tipos de intervenciones, con ejecución directa y con ejecución indirecta.

•Ejecución directa, si el proyecto cumple con el PRG los promotores tienen el derecho de proceder a la edificación o remodelación luego de realizar los trámites y la documentación requerida por las autoridades competentes (licencia de construcción, inicio de trabajos, etc.).

•Ejecución indirecta, cuando el PRG establece restricciones para la planificación del territorio, el promotor deberá presentar un plano detallado del proyecto respecto al planeamiento urbanístico, en este caso se realizarán las revisiones y análisis necesarias para alinear la propuesta a las normativas indicadas en el PRG.

El PRG se compone de tres elementos:

•Los dibujos gráficos, es decir, los planos, que, con trazados y caracterizaciones específicas de los espacios, indican la situación del asentamiento existente, las nuevas previsiones, el trazado de las vías de comunicación y la división en zonas del territorio, con indicación de las zonas subordinadas, restringidas o reservadas para obras e instalaciones de interés público.

• Las normas de ejecución, que consisten en las normas específicas para las diferentes áreas (uso previsto, índices de edificación, obras de urbanización necesarias, métodos de ejecución de las intervenciones, etc.).

• Informe ilustrativo sobre las condiciones actuales del territorio objeto del PRG, en particular los estudios geológicos, hidráulicos, incremento demográfico, el desarrollo industrial, estudios del tráfico, la dinámica de la ciudad en sentido general, etc.