Vivienda en EEUU y RD: un problema con soluciones distintas

Tanto Estados Unidos como la República Dominicana enfrentan un problema de profundas implicaciones sociales: un elevado déficit habitacional y un acceso cada vez más costoso a la vivienda. Sin embargo, aunque el diagnóstico comparte similitudes, las soluciones no pueden —ni deben— ser las mismas.

En Estados Unidos se estima un faltante cercano a cuatro millones de viviendas, cifra necesaria para aliviar la escasez de oferta y devolver el mercado a niveles de mayor asequibilidad. En la República Dominicana, el déficit ronda 1.4 millones de unidades, con características estructurales muy distintas.

Para enfrentar el problema, la administración Trump ha planteado dos líneas de acción relevantes. La primera consiste en impulsar una legislación que limite la compra de viviendas con fines de negocio por parte de grandes empresas, lo que constituiría uno de los cambios regulatorios más significativos en el mercado de alquiler residencial en décadas. La segunda es la compra de hasta 

US$200,000 millones en bonos hipotecarios, con el objetivo de reducir las tasas de interés y, por ende, los pagos mensuales de los hogares.

En el primer caso, los datos parecen respaldar la iniciativa. Entre 2017 y 2019, aproximadamente 16 % de las ventas de viviendas unifamiliares correspondían a inversionistas. Para el primer trimestre de 2022, ese porcentaje llegó a 28 % en determinados mercados, y datos más recientes muestran que dichas adquisiciones se han mantenido en un rango de 19% a 27% en los últimos años. En este contexto, el inversionista institucional no solo participa del mercado, sino que puede condicionar precios, disponibilidad y expectativas, afectando directamente la función social de la vivienda.

Estas soluciones, sin embargo, no son trasladables a la realidad dominicana. En nuestro país predomina un mercado compuesto por personas físicas, pequeños inversionistas locales, actores regionales y la diáspora, sin presencia significativa de fondos masivos que adquieran barrios completos o residenciales enteros. El apalancamiento financiero es menor y la velocidad de absorción del mercado es más lenta. Asimismo, el mercado de capitales local carece de la profundidad necesaria para viabilizar operaciones de compra de valores hipotecarios de la magnitud observada en EE. UU.

En la República Dominicana, la presión sobre los precios de la vivienda responde principalmente al crecimiento urbano desordenado y a un déficit habitacional estructural, originado por múltiples factores. Entre ellos destacan regulaciones con sesgos antimercado, muchas de las cuales se encuentran en proceso de revisión, así como el aumento de los costos de construcción y los largos y complejos procesos de aprobación de proyectos. Pese a los anuncios de diversas iniciativas, los resultados han sido limitados.

Se impone, por tanto, una acción más decidida para reducir los retrasos en la otorgación de permisos de construcción y aplicar de manera ágil y efectiva los incentivos previstos en la Ley de Fideicomiso para Viviendas de Bajo Costo, instrumento clave para ampliar la oferta formal y aliviar la presión de precios.

Resulta relevante que, en un contexto donde el sector construcción registró una caída de 2.25 % en 2025, haya coincidido la información de que las tasas de interés hipotecarias comenzaron a descender en los últimos meses de ese año. Este alivio financiero podría convertirse en un catalizador de la recuperación del sector.

Ojalá dicho proceso se vea reforzado por reducciones adicionales de tasas por parte de la Reserva Federal en 2026, lo que facilitaría ajustes a la baja en las tasas domésticas, siempre que la República Dominicana logre mantener la inflación bajo control y preservar la estabilidad macroeconómica.

Así, retomando el contraste central: en la República Dominicana el inversionista acompaña al mercado, en Estados Unidos, puede llegar a marcarlo. En uno u otro caso, lo esencial es que la acción del regulador esté guiada por una premisa clara: la vivienda debe concebirse primero como un bien social y sólo después como un activo financiero.